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Die Finanzierung



Bindung verschiedener Beteiligungsinteressen
 

Die Finanzierung bezieht Mitglieder und Projektpartner ein und bringt so eine hohe Sicherheit in das Vorhaben.

Die Finanzierung des Vorhabens war eine besondere Herausforderung. Die Gewerbetreibenden und Gründungsmitglieder der Genossenschaft haben den Standort gewählt, weil dort die Mieten besonders günstig waren, verfügten also nur über geringe eigene Geldmittel. Die Genossenschaft hatte mit 35 Mitgliedern, die ihre Pflichtanteile von je 250 € eingezahlt haben, wenig Kapital. Das Vertrauen in das Projekt war bei den Mitgliedern unterschiedlich ausgeprägt.

Der Immobilienmarkt in Berlin lag nach der Euphorie der Wendezeit am Boden. Der Gewerbehof hatte offensichtlich einen sehr hohen Sanierungsbedarf. Der Grundstücks-Kaufvertrag mit dem Land Berlin verpflichtete die Genossenschaft zu hohen Investitionen (Investitionsvorrangverfahren). Es musste ein Konzept entwickelt werden, das die Eigenkapitalschwäche ausgleicht, hohe Sicherheit in das Vorhaben bringt und die Immobilie optimal entwickelt.

Mit der Realisierung des Projekts stand ein großes Bauvolumen in Aussicht. Für eine Beteiligung an der Finanzierung wurden erfolgreich Baufirmen aus dem Umfeld der Genossenschaftsmitglieder angesprochen, mit der Zusage bei den späteren Bauaufträgen bevorzugt berücksichtigt zu werden. Bei Auftragsvergabe wurden alle Firmen gebeten, ihre Sicherheiten in die Finanzierung einzubringen.

Die Genossenschaftsmitglieder haben sich verpflichtet, 15 % der auf ihre Flächen entfallenden Kosten einzubringen.

Als weiteres Instrument der Finanzierung wurde am 24. Juni 2003 die Gewerbehof Saarbrücker Straße Finanzierungs-GbR gegründet. Zur Absicherung der Einlagen hält die Finanzierungs-GbR eine nachrangige Grundschuld. Die Finanzierungs-GbR sammelt Geld von Anlegern, die in dem Projekt eine sinnvolle Geldanlage sehen und stellt dieses ausschließlich der Genossenschaft als Darlehen zur Verfügung.

Die Finanzierung des Erwerbs und der einzelnen Baustufen setzte sich aus 15 % Eigenmitteln von Genossenschaftsmitgliedern, 15 % Eigenmitteln von Unterstützern und 70 % Bankfinanzierung zusammen.

Die Realisierung erfolgte in Stufen. Die Realisierung der nächsten Stufen begann erst, wenn die Finanzierung und Vermietung gesichert war. Jede Realisierungsstufe ist für sich wirtschaftlich. Das dynamische Stufenkonzept hat die Eigenmittelbeschaffung und Vermietung über einen längeren Zeitraum gestreckt, ermöglichte eine Anpassung an veränderte Marktbedingungen und hat so eine hohe Sicherheit in das Vorhaben gebracht.

Die Mitglieder der Genossenschaft mussten sich zusätzlich mit dem Innenausbau und der Einrichtung ihrer Gewerberäume engagieren. Eigenleistung konnte eingebracht und die Investition den Anforderungen und dem Wachstum der Firma angepasst werden. So sind sehr individuelle Räume und eine hohe Bindung an den Gewerbehof entstanden.

Es war nicht leicht, eine Bank von der Finanzierung zu überzeugen. Nach einigem hin und her hat sich die Berliner Volksbank eG ihrer genossenschaftlichen Wurzeln besonnen, die Finanzierung zugesagt und über 5 Baustufen begleitet. Inzwischen ist die Umweltbank AG der Finanzierungspartner der Genossenschaft.

Mit dem Neubau ist die Genossenschaft einen anderen Weg gegangen. Die Fläche wurde mit einem Erbbaurechtsvertrag an eine nach genossenschaftlichen Grundsätzen organisierte Kommanditgesellschaft verpachtet. Diese finanziert sich mit Eigenmitteln der Kommanditisten und einem Darlehen der GLS Gemeinschaftsbank eG. Die Genossenschaft hat ohne das Risiko einer großen Investition und ohne zusätzlichen Mittelbedarf eine feste Einnahme.

Die Genossenschaft hat 14 Mio. € investiert. Von den ansässigen Firmen wurden 4 Mio. € für den Ausbau der Räume aufgewendet. Der Neubau an der Straßburger Straße hat die Kommanditgesellschaft 5,4 Mio. € gekostet.

Die Entwicklung des Gewerbehofs ist nach 15 Jahren erfolgreich abgeschlossen. Alle Flächen sind vermietet. Die Nachfrage ist groß. Die gesunkenen Zinsen und die gestiegenen Umfeldmieten haben das Projekt zusätzlich konsolidiert. Die Genossenschaft setzt die erwirtschafteten Überschüsse zum Nutzen der Mitglieder, für weitere Investitionen und ihre Ziele ein.

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