Gewerbehof

Angepasste Entwicklung und hohe Qualität

Die Genossenschaft realisiert die nachhaltige und angepasste Entwicklung des Standortes, nutzt die Potentiale und sichert langfristig niedrige Mieten bei hoher Qualität.

Der Gewerbehof hat eine zentrale und gut erschlossene Lage zwischen Alexanderplatz und Kollwitzplatz. Die attraktive urbane Lage ist für die gesamte Palette innerstädtischer Nutzung geeignet.

Die historischen Gebäude schaffen eine unverwechselbare Identität. Das Ambiente des lebendigen, im Aufbau befindlichen Gewerbehofes mit Narben der Zeit bleibt erhalten und wird nicht »wegsterilisiert«. Die gewachsenen Strukturen bilden die Grundlage für die zukünftige Entwicklung.

So, wie die Anlage bereits in der Vergangenheit Veränderungen erfahren hat und gewachsen ist, entsteht mit der Genossenschaft eine neue Schicht, die sich in Maßstäblichkeit und Proportionen eingliedert, aber die Gebäude insgesamt einer neuen Interpretation zuführt. Die Vielzahl der durch die jahrzehntelange Nutzung entstandenen Gestaltungselemente und Materialergänzungen wird reduziert, um die Lesbarkeit zu erhöhen und damit die Basis für die Einfügung neuer Elemente zu schaffen. So weit möglich reduziert sich der Materialeinsatz auf Ziegel, Stahl, Holz, Granit und Beton. Stark beschädigte Flächen wurden mit Schlämmputz versehen und erhielten einen sandfarbenen Anstrich. Der Brauerei-Industriecharakter bleibt so erhalten. Durch Ergänzungen wurden neue Qualitäten geschaffen.

Die Gebäude wurden mit einer neuen Haustechnik, Wärmedämmung und Ausstattung auf einen zeitgemäßen, nachhaltig und ökologisch sinnvollen Standard gebracht. Die Anlage wird von der Berliner Energie Agentur mit Nahwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung versorgt. Haus D wurde aufgestockt und ist mit einer Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung ausgerüstet.

Die Flächen in den Erdgeschossen aller Gebäude sind produzierendem Gewerbe, Handwerk und Handel vorbehalten, weil dort Anlieferung und Erschließung optimal sind.

Die Erschließung aller Gebäude wurde neu gestaltet durch den Einbau neuer Treppenhäuser, Personen- und Lastenaufzüge und ist überwiegend barrierefrei. Durch die differenzierte Erschließung ist das ungestörte Miteinander von Handwerksbetrieben, Dienstleistungsbetrieben und Veranstaltungen möglich.

In den Obergeschossen der Gebäude sind neben Produktionsflächen kleinteilige Flächen für Büro- /Dienstleistungsnutzungen und Ateliers von 30 bis 900 m² entstanden.

An der Straßburger Straße wurde auf den alten Grundmauern ein Neubau (Haus F) mit Räumen für Büro- und Dienstleistungen und ein Produktionskino errichtet. Die Gestaltung des Neubaus ist eine moderne Interpretation der vorhandenen Brauerei-Backsteinarchitektur.

Die imposanten und geschichtsträchtigen Gewölbekeller der alten Brauerei sind über eine Zufahrt von der Straßburger Straße erschlossen und bieten Platz für über 50 Pkw-Parkplätze, Lager und unterirdische Anliefermöglichkeiten. So werden die Gewölbekeller mit geringen Eingriffen sinnvoll genutzt und stehen weiter für Besichtigungen, Filmaufnahmen und temporäre Veranstaltungen zur Verfügung. Eine umfangreiche Lüftungs- Entrauchungs- und Brandmeldeanlage wurde installiert.

Das signifikante Eckgebäude Haus A (ehemaliger „oberirdischer Lagerkeller“) mit einer Grundfläche von 30 x 40 m wurde durch den Einbau eines natürlich belichteten Innenhofes, zwei neuen Betondecken, 2 Treppenhäusern und vielen Umbauten an der Fassade zu attraktiven Werkstatt und Büroräumen umgebaut. Eine große Herausforderung war der Abbruch von ca. 1,5 m Bunkerbeton im Erdgeschoss, der noch 1944 zum Schutz der Rüstungsproduktion in den ehemaligen Brauereikellern eingebracht wurde. Die historische Wellblechkonstruktion des Daches wurde erhalten und in die neue Dachkonstruktion aus Stahlträgern integriert.

Im Keller unter dem Haus A sind Ausstellungs- und Veranstaltungsräume sowie Lagerräume entstanden.

Die Hofbereiche haben für die Neukonzeption eine hohe Bedeutung. Anliefer- und Wirtschaftsbereiche wechseln sich mit begrünten Ruhe- und ErhoHaus D, C, A, B und F, 2018 lungszonen ab. Die Höfe werden so weit möglich vom Pkw-Verkehr freigehalten und dienen der Anlieferung
sowie als Zugang mit dem Fahrrad oder zu Fuß. Der Betonbelag der Höfe wurde abgebrochen, eine Abdichtung zum Schutz der Gewölbekeller eingebracht und die ursprüngliche Granit-Pflasterung in Abstimmung mit der Denkmalpflege mit gebrauchten Pflastersteinen durchgängig wieder hergestellt. Die Anlage der ehemaligen Königstadt Brauerei ist wieder in ihrer Gesamtheit erfahrbar.

Von der der Genossenschaft wurde bis 2018 ein Investitionsvolumen von 14 Mio. € realisiert. Hinzu kommt die Investition des Neubaus durch die Straßburger Straße 55 GmbH & Co KG in Höhe von 5,4 Mio. €. Die Betriebe haben weitere 4 Mio. € in den Ausbau ihrer Räume investiert. Für zusätzliche Maßnahmen konnten Sanierungsfördermittel in Höhe von 1 Mio. € eingesetzt werden. Einige Mieter haben GRW-Fördermittel in Anspruch genommen.

Die Realisierung der Investition erfolgte in Stufen. Dadurch war der Verbleib der Unternehmen am Standort und die durchgängige Bewirtschaftung des Objektes möglich. Mit jedem Bauabschnitt wurde ein Teil der Außenanlage und andere übergreifende Aufgaben realisiert. Die Abschnitte wurden so weit wie möglich entkoppelt, um eine unabhängige Realisierung zu ermöglichen.

Bis zum Beginn der Umbaumaßnahmen wurden die Flächen vielfältig genutzt. Dadurch wurden Räume für Experimente im Low Budget- und Event-Bereich geboten und die lebendige Nutzung erhalten.

Die Baukosten wurden so gering wie möglich gehalten, um langfristig geringe Mieten für die Gewerbetreibenden zu erhalten. Für die Mitglieder der
Genossenschaft gilt das Kostenmietenprinzip. Jedes Mitglied trägt die aus Grunderwerb, Investition, Bewirtschaftung und Rücklagen resultierenden Kostenanteile seiner Fläche als Miete. Durch Eigenleistung kann die Miethöhe gesenkt werden.

Die Aus- und Umbauten wurden in verschiedenen Standards ausgeführt. Der Innenausbau der Flächen wurde in der Regel vom Mieter realisiert. Dadurch entstand ein differenzierte Angebot an Mietflächen mit verschiedenen Miethöhen.

Für umgebaute und instandgesetzte Flächen ergeben sich folgende Miethöhen, netto kalt: Gewerberäume im Erdgeschoss, anlieferbar, Einheiten von 30-830 m² 5,75 – 7,20 €/m², Produktionsund Atelierräume in den Obergeschossen von Gebäude C (Teilsanierung) 4,10 – 5,20 €/m², Büro- und Atelierräume in den Obergeschossen von Haus A, B und D 8,60 – 12,20 €/m². Die Betriebs- und Heizkosten liegen mit 1,0 – 1,20 €/m² und 0,90 €/m² sehr niedrig. Die Miete bleibt langfristig stabil.

Der Mietvertrag ist seitens der Genossenschaft praktisch unkündbar. Jedes Genossenschaftsmitglied verpflichtet sich, anteilig zu den auf die gemietete Fläche entfallenden Investitionsmitteln, Einlagen bei der Genossenschaft und der Finanzierungs-GbR einzuzahlen. Die Einzahlungsverpflichtungen belaufen sich auf 70 – 200 €/m² gemietete Fläche, mindestens jedoch auf 10.250 € je Genossenschaftsmitglied. Die Einlagen werden bei Beendigung des Mietverhältnisses und Ausscheiden aus der Genossenschaft ausgezahlt. Die Genossenschaft erzielt aus der Vermietung einen Überschuss, den sie für die Betreuung der Mitglieder, weitere Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen sowie die satzungsmäßigen Ziele einsetzt.